私は両学長に出会ってから、約３か月で３００本以上の動画を見ました。
動画を見たいけど音を出せないし、イヤホンもつけられない、なんて状況ありますよね。
動画全部は見れないけど隙間時間に両学長から勉強したい、なんて時もありますよね。
自分の復習にもなるし、これから両学長の動画を見る方の一助にもなると思い、箇条書きでまとめてみました。(内容は動画投稿時の2018.10.30現在)
実際に計算してみた（３０年間保有した場合）
- 販売価格１４００万円、年間家賃９０万円（満室）、想定利回り６．４％の物件
- これが不動産屋が提示してくる値
満室の場合
- 販売価格→１４００万円
- 仲介手数料、登記費用→１００万円
- 管理費、修繕積立費→１７万円
- 固定資産税→８万円
- 火災保険→３万円
- 退去時リフォーム、広告費→１０万円
- 上記計算すると、年間家賃手残り→５２万円
- 想定利回り→約３．６％
- しかもこれはローンを組まずに購入した場合
入居率を１０％減で計算した場合
- 年間の家賃手残りが１０％減って→４３万円
- 想定利回り→約３％
- しかもこれは３０年間家賃が下がらなかった場合
- 建物が劣化するので必ず家賃は下がる
家賃が１０％減、入居率９０％の場合
- 年間家賃手残りがさらに１０％減って→３４万円
- 想定利回り→約２．３％
- ３０年賃貸に出して、家賃１０％、入居率１０％減では済まない
- もっと家賃も入居率も下がる
物件価格の値下がり
- 購入時から３０年経って、購入時と同じ価格で物件は売れない
- ３０年経過で価値が８０％減として
- 年間にならすと約４０万円ずつ価値が下がる
- すると、想定利回りはマイナスになってしまう
- 物件価格の低下分が家賃収入を上回ってしまう
- しかもこれはローンを組まずに一括で購入した場合
- ローンを組むとさらに毎月返済額が発生する
- 家賃では足りずに自分の給料等から支払うことになる
要はこの物件の場合
- 全額キャッシュで、３０年間満室で、物件価格も家賃も下がらず、修繕も無くて→月４万円
- 家賃が１０％下がって、空室が１０％出て、物件価格８０％減で→実質マイナス
- 更に銀行から借り入れた場合（１５００万円フルローン）→支払総額約２０００万円（金利２％）
節税になる？
- なりません
- 税金が減るのは、赤字だから
- 負債（物件）のために毎年１００万円捨てて、１０万円返ってくるようなもの
年金代わりになる？
- なりません
- 毎年マイナスのお金を払い続けて３０年→築３０年超のボロ部屋１室手元に残るだけ
- 貯金し続けた方が資産になる
保険代わりになる？
- なりません
- 掛け捨ての保険に入った方が良い
- 月々も安いし、補償額も大きい
家賃保証（サブリース）の嘘
- 付いているのは最初の数年のみの事が多い
- 小さく約款のところに書いてあったりする
- 数年後からは補償額がどんどん安くなっていく
銀行の信用棄損
- ワンルームマンションは負債と一緒
- 物件に担保能力は無い
- サラリーマン（あなた）の所得を担保にしている
- 後々、住宅ローンを組んだり不動産融資の際に響く
不動産屋の営業方法
- マンション売るためなら何でもしてくる
- 電話営業→断ってもしつこい、長時間
- 無料セミナー→怪しいものが多い
- 結婚相談所→デート商法（半年くらいデートを重ねて、売ったところで別れる）
- 異業種交流会→成功者のような雰囲気を装っての営業
- 婚活パーティー→イケメンや美女が３０代位のお金を貯めている人をターゲットに
- 自宅訪問して恐喝
- 私はFP（ファイナンシャルプランナー）→源泉徴収票を出させるのが目的→収入、配偶者、勤続年数、生命保険加入有無当が丸わかり
- ここまでするか？という事までやってくる
- 一発売るだけで数百万円儲けられるから
- 振り込め詐欺上がりの人も多い業界→口も達者
狙われやすい人
- 大手サラリーマン
- 公務員
- 医者→忙しくてお金の計算できない人も、誰々も買いましたとプライドを煽る
- ３０、４０代のOL→真面目で貯蓄が多い人が多い、将来の不安を煽る
- つまり、貯金持っているか、安定した給与で融資が付きやすい人
Q＆A
大手なら大丈夫なのでは？
- 大手でもダメ
- 大手だからと安心しないで
銀行が融資してくれるから大丈夫なのでは？
- 銀行はただの金貸し
- 銀行も不動産屋のパートナー
- 銀行は金を貸して、金利をつけて返してくれたらそれで良い
- 正義の味方でもなんでもない
- あくまでも取引先、という認識を持って
ワンルームマンションで成功する方法はないの？
- とにかく安く買うしかない（市場の半額等）
- または、値上がりする物件を買う
- どちらも難しい（なかなか市場には出てこない）
まとめ
- 不動産投資は上手くやれば安定した良い投資になり得る
- ワンルーム投資はほぼ１００％失敗する地獄への片道切符
- 不動産屋のセールストークに騙されるな
- 隠れたコストが多数ある
- 節税にも年金代わりにも保険代わりにもならない
- 結論→ワンルームマンションには手を出してはいけない
第31-2回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな 後編【お金の勉強 初級編 】
箇条書きを見てから動画を見れば、より効率的に勉強できると思います。
一緒にFIRE目指して頑張っていきましょう。
では、また。
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